设为首页 | 加入收藏 | 网站地图

当前位置:首页 > 房产 >

买房投资与海外房产基金:哪个更好

2018-12-06 00:12 | 未知 |
我要分享

挺父亲说,感谢中国经济持续四十年的中高速增长,尤其是国内房地产的增长,让他积累不少财富,感受到做富人的滋味;但是,到今天,中国经济进入新常态,增长速度不能还像原来那么快,做实业赚钱不再那么容易,而国内房地产投资面对不断升级的限购政策,尤其是不能总指望房价一涨再涨,所以,他父亲已经在前两年开始转移财富出境。挑战在于,他父亲看不懂海外对冲基金,也担心碰地雷,而美国的股票市场他又不熟悉,因此,还是想继续做他在国内熟悉的,就是在美国买房子投资,至少买了房子、看到房子让心里踏实。

孙挺父亲的偏好当然不奇怪,也是多数富有中国人的偏爱。那么,如果你实在看重房地产投资,这真的是最好的投资方式吗?

先跟孙挺介绍了我自己的经历。2006年的时候,我从公司分到一些利润,当时希望做些分散投资,尤其是跟美国资本市场相关度低的投资。正好有位朋友王莉在德克萨斯州的奥斯丁做房地产投资,她的特长是专门参加银产拍卖,低价获得房子后,有的是简单装修一下就转手卖出,另一些就留在手上出租、赚租金,等今后合适时再出手。

这听起来很简单,谁都能做。都知道,在美国有个人破产法,一旦你的房价跌到房贷以下或者你失业入,还不起月供了,就可以把房子给银行,自己申请个人破产。银行接手房子后咋办呢?银行对于长久拥有这些住宅房子没兴趣,也不愿意招进团队去管理、出租这些住房,因为那些不是银行的主业,它们也没有这方面的专长优势。所以,把房子接到手后,银行一般会马上组织拍卖,尽快脱手。在奥斯丁市,每周有几批这样的房产拍卖,王莉都会先看看那些被拍卖的房子,对所在地点、房子状况、周边同类房子的卖价与租金情况等等做充分了解,然后带上草稿和自己的估价单,参加现场拍卖。她说,有时候会很幸运,参加竞拍的人很少,她可以用比同类房价低10-20%的价格买到一些房子,尤其在2008-2009年金融危机期间这样的机会更多。

就这样,2006年我们用8.5万美元买下一栋三室三厅280平米的独栋房,包括餐厅、客厅、电视休闲厅,还有前后院的草坪。这房子够大,也够便宜了吧?在美国,尤其是德克萨斯州,土地到处都是,人口又少,房子难以太贵。由于我们生活在耶鲁那边,是美国的东北角,不会去住那里,只会是用房子做投资出租,并且由王莉的公司代为管理,条件是第一个月房租以及之后各月房租的10%付给她的公司。德克萨斯州紧挨着墨西哥,从墨西哥跑到德克萨斯州打工但买不起房的人很多,所以,这种独栋房出租很受欢迎。我们买房并花一万美元装之后,不到几天房子就租出去,每月租金1050美元,一年租金12600美元。除掉管理费、维修费以及房产税之后,一年大约有6000美元的收入,按照9.5万美元的总投资算,这相当于6.3%的租金回报率。当然,这是假定租户没有突然搬走,而如果租户要走,中间会两个月时间找新租户和外加一个月租金。

这种租金回报率显然比国内的高很多,那为什么我们决定不买更多房产做投资,并且几年后就把那个房子也卖了呢?

答案在于,买房投资太麻烦!虽然有王莉的公司帮我们管理,包括找人割草、维修等等,但是,毕竟房内冰箱、空调、水炉、各类电器、地毯、木板等等时不时会坏,经常要换修,而每次买新东西,又有各种选择、各种价格,我们还要一一确认,所以,经常要花很多时间精力介入。好在德克萨斯州冬天不下雪,如果在纽约、等北部地区买房投资,一到冬天下大雪,你还要担心家里的水管是否冻裂——搞不好家里还要整个大修,就像2016年初我们在时,在耶鲁边上的家里水管冻爆,水从二楼一直淹到地下室,结果花了5个月才!

相比之下,如果是买股票、债券或基金做投资,你每个月只要花点时间,看一下投资仓位的变化就行,不需要被房子的琐碎打扰!实体房产投资的交易成本太高,不合算。尤其是如果你住在中国但房产投资在美国,那么,时差和距离使整个过程更加麻烦。

当然有便利的房产投资之,包括 REITs(realestateinvestmenttrusts)以及房地产基金ETF。其中REITs也是一种基金份额,所持有的资产就是房地产或者商业地产,通过地产租金和价格波动赚钱,一些RE-ITs份额就像股票一样在纽约证交所上市交易,所以流动性很好,随时可以进出。而地产基金ETF是基于不同REITs的价格指数ETF,代表一篮子不同REITs的投资组合。

由于REITs是信托基金,本身不交任何企业税,所以美国法律对它们有许多具体要求,比如90%的租金收入必须分红,75%以上的资本必须投资在房地产、商业地产、住房按揭贷款证券或公债、以及其他REITs,75%以上的收入必须是来自租金、地产销售收益或利息,但是地产销售收益不能超过年收入的30%,等等,否则就不能享受REITs免税待遇。

美国今天有1100多家REITs,拥有3万亿美元地产,其中大概有225家在交易所公开上市交易,股权总市值超过1万亿美元,总资产超过2万亿美元。REITs类别很多,有专注写字楼地产、专注零售地产、专注住宅公寓楼、专注酒店地产、专注储藏地产的,等等,任你挑选。

比如,“新住宅投资公司”(NewResidentialInvestmentCorp)总部在纽约,以投资房地产以及各种住房按揭贷款证券为主,2017年股价涨幅10%,但基于房租的股息收益率为11.3%,2018年初股价在17美元左右,市盈率才5.6倍。另一个REITs例子是HighwoodsProperties,也在纽约证交所上市,但主业集中在写字楼地产,主要投资美国南部城市的高端写字楼,2018年初的股价47.5美元,股息收益率3.67%(远高于标普500指数2%的股息收益率)。

首先当然是我们前面说的,自己买房投资太麻烦,而REITs公司帮你去管理房地产、商业地产,或者通过住房按揭贷款证券去间接分享地产市场的好处,帮你省心。这些REITs的便利度、流动性就跟股票投资一样。

其次,特别是对于中国投资者来说,如果你自己去美国买房,不能从美国银行贷款做杠杆投资,但是REITs可以帮你得到利率更低的杠杆,提升投资回报。这一点很重要,因为过去三十年里,如果没有杠杆,买房投资大概每年收益5%左右,一般个人投资者通过3倍杠杆,可以把房产年化收益提升到7.5%左右,而同期 REITs的年化收益接近11%,这个收益是个人难以达到的,也高于标普500股票指数10%左右的回报率。

再者,如果你自己去买房投资,你或许能买40套,但那还是风险过于集中,规模效应不够。而REITs资金量大,可以跨越很多地区买很多地产,把风险分散更多,管理效率也更高,规模经济节省成本。

所以,你看到,金融创新给孙挺父亲提供了很多更好的选择,让他既能享受房产投资的好处,回报更高、风险更低,也能省掉很多麻烦。

对于很多人来说,买房产投资的最大好处之一是房子是实物,看得见摸得着,这使房产投资比金融投资更有安全感,有利于规避信息不对称挑战。而REITs投资本质是金融投资,在你跟REITs管理层之间又加了一层委托代理关系。你会选择哪种方式?理由是什么呢?这些是今天的思考题。就今天的要点,我们谈到三点:第一,到境外直接买房投资,与管理成本高,也很麻烦,并且不容易获得杠杆放大投资回报。第二,REITs和封闭式房地产基金是更好的海外房地产投资之,不仅给投资者提供地产投资的好处,而且带来更好的流动性、更高的回报、更低的风险,包括更高的杠杆。第三,由于监管政策的要求,REITs的分红比必须很高,这是房产租金的直接替代。还有,这些基金的类别和风格选择也很多,选择余地相对较大。

(责任编辑:dd)
网友评论